Ngày 01/7/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số Điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký đến hết ngày 31/5/2030, trong đó tập trung vào quy định chi tiết một số nội dung gồm:
1. Giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công
a) Điều kiện giao chủ đầu tư; tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư
– Điều kiện giao chủ đầu tư là nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 43/2024/QH15.
– Tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư đối với trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đáp ứng điều kiện giao chủ đầu tư theo thứ tự ưu tiên
(1) Tiêu chí về năng lực tài chính: nhà đầu tư có vốn chủ sở hữu phân bổ cho dự án cao hơn→ (2) nhà đầu tư có kinh nghiệm đã làm chủ đầu tư, hoàn thành số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhiều hơn, với quy mô sử dụng đất, tổng mức đầu tư tương đương hoặc lớn hơn → (3) Nhà đầu tư là doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
b) Giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu
Việc giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu áp dụng với trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án đề nghị giao chủ đầu tư và trường hợp dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành hoặc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chưa có văn bản pháp lý tương đương. Quy trình cụ thể như sau:
(1) Nhà đầu tư gửi hồ sơ đề nghị giao chủ đầu tư đến Sở Xây dựng/UBND cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng công khai văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc văn bản pháp lý tương đương trên cổng thông tin điện tử của UBND và Sở Xây dựng để nhà đầu tư quan tâm tham gia (30 ngày) → (2) Sở Xây dựng thẩm định, trình UBND cấp tỉnh hồ sơ và báo cáo thẩm định (15 ngày) → (3) UBND cấp tỉnh quyết định giao chủ đầu tư (7 ngày).
Nếu chỉ có một nhà đầu tư tham gia, việc giao chủ đầu tư sẽ được thực hiện trực tiếp sau thẩm định. Nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ các tiêu chí ưu tiên theo quy định để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp.
Việc cho phép giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, giảm bớt thủ tục hành chính, tăng tính chủ động cho các địa phương trong việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở. Đồng thời, cơ chế này cũng tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các doanh nghiệp có năng lực, tâm huyết tham gia phát triển nhà ở xã hội, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.
2. Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
– Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng và do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
– Trường hợp công trình xây dựng nhà ở xã hội thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đề xuất áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ thì được miễn giấy phép xây dựng.
3. Xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội
– Căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở, chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
– Việc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện đối với một hoặc một số công trình của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo giai đoạn thực hiện hoặc theo phân kỳ đầu tư, từng dự án thành phần hoặc toàn bộ dự án.
– Sau khi nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán về chi phí đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật, gửi cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Hình ảnh dự án Khu chung cư Nhà ở xã hội Khu đô thị xanh Bàu Tràm quận Liên Chiểu
Bùi Hoàng Phương Quỳnh – Phòng Đầu tư & Ủy thác
