Ngày 24/5/2024, Ban Bí thư TW Đảng ban hành Chỉ thị 34/CT-TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới.
Theo đó, để đẩy mạnh và nâng cao hiệu quả công tác phát triển nhà ở xã hội, góp phần giải quyết cơ bản nhu cầu nhà ở cho người dân, Ban Bí thư yêu cầu các cấp ủy, tổ chức đảng, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị – xã hội quán triệt và thực hiện nghiêm túc, có hiệu quả một số nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm, trong đó có giải pháp: “Huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội; ưu tiên bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước từ Trung ương và địa phương tương xứng, kịp thời để bảo đảm thực hiện các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội; Nhà nước tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê khu vực đô thị bằng nguồn vốn đầu tư công; đẩy mạnh thực hiện xã hội hoá nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là của các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Rà soát, sớm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để triển khai hiệu quả chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội. Nghiên cứu hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội, hoặc mô hình định chế tài chính phù hợp để phát triển nhà ở xã hội dài hạn, bền vững; mở rộng nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội từ quỹ đầu tư phát triển địa phương và nguồn vốn từ nước ngoài; khuyến khích hình thành các quỹ đầu tư, quỹ tín thác đầu tư và các hoạt động liên danh, liên kết thực hiện dự án nhà ở xã hội.”
Như vậy, đây là lần đầu tiên trong một Nghị quyết của TW Đảng, Quỹ đầu tư phát triển địa phương được nêu tên là một trong những nguồn vốn để đầu tư phát triển nhà ở xã hội, để triển khai thực hiện chỉ thị của Đảng yêu cầu UBND cấp tỉnh và các Quỹ đầu tư phát triển địa phương phải chủ động đưa ra các giải pháp và các dự án cụ thể để đưa một chủ trương lớn của Đảng đi vào thực tế cuộc sống, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân.
Dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại đường số 4 KCN Hòa Khánh – đường Âu Cơ, Đà Nẵng
Việc UBND cấp tỉnh giao dự án nhà ở xã hội trực tiếp cho Quỹ đầu tư phát triển địa phương thực hiện đầu tư sẽ có nhiều lợi ích như:
Một là, Quỹ do UBND cấp tỉnh thành lập, đối với dự án đầu tư trên 10% vốn chủ sở hữu của Quỹ do UBND cấp tỉnh quyết định do đó UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo Quỹ đầu tư theo đúng định hướng của địa phương nhất là về đối tượng, giá bán, cho thuê căn hộ cho người dân.
Hai là, Quỹ đầu tư phát triển địa phương được huy động vốn tối đa bằng 06 lần vốn chủ sở hữu của Quỹ thông qua các hình thức vay các tổ chức trong và ngoài nước, phát hành trái phiếu Quỹ đầu tư phát triển địa phương và các hình thức huy động vốn trung và dài hạn khác theo quy định pháp luật để đầu tư, cho vay. Như vậy, Quỹ có thể tìm kiếm, lựa chọn các nguồn vốn giá rẻ để huy động vốn đầu tư các dự án nhà ở xã hội.
Tuy vậy, việc UBND cấp tỉnh giao trực tiếp cho Quỹ đầu tư phát triển địa phương đầu tư nhà ở xã hội cũng gặp nhiều vướng mắc về quy định pháp luật như:
Một là, mặc dù Ban Bí thư TW Đảng ban hành Chỉ thị 34/CT-TW về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới từ ngày 24/5/2024 và Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 nhưng các địa phương chưa đưa ra các chính sách cụ thể để Quỹ Đầu tư phát triển địa phương được tham gia đầu tư nhà ở xã hội.
Hai là, quy định pháp luật làm cơ sở xác định Quỹ có đủ điều kiện để Nhà nước được giao đất đầu tư dự án nhà ở xã hội hay không cũng gặp vướng mắc đó là theo Khoản 1 Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất: “Giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 118 của Luật này, giao đất có thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 119 mà được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất,….”.
Đối chiếu với Khoản 2 Điều 119 Luật Đất đai: “Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;…”.
Đối chiếu với Khoản 21 Điều 3 Luật Đầu tư 2020: “Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh”.
Đối chiếu với và theo khoản 1, điều 3 Nghị định số 147/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ thì Quỹ đầu tư phát triển địa phương là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách do UBND cấp tỉnh thành lập … thực hiện chức năng cho vay và đầu tư tại địa phương.
Như vậy, trường hợp xác định Quỹ Đầu tư phát triển địa phương được xác định là tổ chức kinh tế thực hiện chức năng đầu tư thì Nhà nước sẽ giao đất cho Quỹ thực hiện đầu tư nhà ở xã hội tại địa phương; trường hợp Quỹ không được xác định là tổ chức kinh tế thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh thì sẽ gặp vướng mắc khi Nhà nước giao đất để Quỹ đầu tư nhà ở xã hội.
Để phát huy vai trò của Quỹ đầu tư phát triển địa phương trong việc huy động các nguồn vốn theo quy định pháp luật góp phần vào công cuộc đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở tại địa phương, đặc biệt là đầu tư nhà ở xã hội, tác giả xin đề xuất một số giải pháp như sau
1. Hiện nay, Quốc hội đang xem xét thông qua dự thảo Nghị quyết về việc Thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Theo dự thảo tại khoản 2, Điều 1 nêu:
“2. Giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, gồm:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội không thuộc trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;
b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân;
c) Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam giao chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính Công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.”
Như vậy, Quỹ đầu tư phát triển chưa được xác định cụ thể là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, trường hợp UBND cấp tỉnh giao trực tiếp cho Quỹ đầu tư phát triển địa phương thì phải vận dụng điểm a, khoản 2, Điều 1 của dự thảo Nghị quyết cũng chưa rõ ràng, thuận lợi.
Trong khi đó, chủ trương của Đảng tại Chỉ thị 34/CT-TW ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư TW Đảng là “mở rộng nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội từ quỹ đầu tư phát triển địa phương”. Đồng thời, tại điều 113 Luật nhà ở quy định như sau:
“Điều 113. Nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở
1. Nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở bao gồm:
Vốn từ công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác theo quy định của pháp luật.”
Hiện nay, trên phạm vi cả nước có 42 Quỹ đầu tư phát triển địa phương và đã hình thành Hiệp hội các Quỹ đầu tư phát triển địa phương, trong các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách thì Quỹ đầu tư phát triển đã trở thành hệ thống trên cả nước, có năng lực và nguồn vốn mạnh nhất. Một điểm nữa cũng cần phải đặt vấn đề đó là: mục đích của các địa phương khi thành lập ra Quỹ đầu tư phát triển là để nhằm huy động vốn trong và ngoài nước để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội trên địa bàn vì Quỹ được phép huy động vốn gấp 6 lần vốn chủ sở hữu, do đó việc giao Quỹ đầu tư phát triển địa phương là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là hoàn toàn đúng chức năng, nhiệm vụ và sứ mệnh, mục đích khi thành lập Quỹ.
Như vậy, về mặt đường lối chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước để Quỹ đầu tư phát triển địa phương thực hiện vai trò huy động vốn đầu tư nhà ở xã hội thì đề xuất Quốc hội bổ sung Quỹ đầu tư phát triển địa phương vào khoản 2, điều 1 dự thảo Nghị quyết để được là một trong những chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
2. UBND cấp tỉnh giao trực tiếp cho Quỹ đầu tư phát triển địa phương huy động các nguồn vốn hợp pháp để đầu tư nhà ở xã hội
Theo điều 29, Luật nhà ở, UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh và trình HĐND cùng cấp thông qua. Sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh. Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng, phê duyệt và triển khai thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh. Sau khi phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công khai chương trình, kế hoạch này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và gửi cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở, đồng thời gửi về Bộ Xây dựng.
Trên cơ sở đó, Quỹ đầu tư phát triển địa phương chủ động đề xuất dự án nhà ở xã hội theo quy định tại điều 13, Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở.
Đồng thời, UBND cấp tỉnh giao Quỹ làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên cơ sở các quy định pháp luật sau: Khoản 2 Điều 7 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định: “Đối với dự án sử dụng nguồn vốn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 113 của Luật Nhà ở thì việc xác định chủ đầu tư dự án được áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Luật Xây dựng.”.
Đối chiếu với Điểm b khoản 1 Điều 113 của Luật Nhà ở quy định: “Vốn từ công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn huy động từ Quỹ phát triển đất, các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác theo quy định của pháp luật.”. Theo đó, Quỹ đầu tư phát triển địa phương là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách.
Đối chiếu với Điều 7 Luật xây dựng được sửa đổi bởi Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định: “b) Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước theo quy định của pháp luật có liên quan (dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công), chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức được người quyết định đầu tư giao quản lý, sử dụng vốn để đầu tư xây dựng”.
Như vậy, UBND cấp tỉnh có cơ sở pháp lý để giao cho Quỹ Đầu tư phát triển địa phương làm chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Việc UBND cấp tỉnh giao trực tiếp cho Quỹ đầu tư phát triển địa phương đầu tư dự án nhà ở xã hội là đúng theo tinh thần của Chỉ thị 34/CT-TW, ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư TW Đảng ban hành về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới, vừa có căn cứ pháp luật nêu trên; vừa rút ngắn được thời gian lựa chọn chủ đầu tư dự án do không phải qua quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, không mất thời gian, chi phí tổ chức lựa chọn nhà đầu tư; đồng thời phát huy được vai trò của Quỹ đầu tư phát triển địa phương trong công cuộc đầu tư cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội tại địa phương, phát huy vai trò “vốn mồi” của Quỹ để thu hút thêm nhiều nguồn vốn trong và ngoài nước tham gia vào thực hiện Chỉ thị 34/CT-TW, ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư TW Đảng, góp phần giải quyết nhanh, sớm bức xúc, khó khăn về nhà ở của người dân, người lao động tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, … nơi có nhiều khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp hoạt động thu hút một lực lượng lao động lớn ở các tỉnh đổ về các thành phố trung tâm. Ngoài ra, do UBND cấp tỉnh là đại diện vốn nhà nước tại Quỹ nên sẽ thuận lợi trong việc kiểm soát về chất lượng xây dựng căn hộ cũng như giá bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ cho người dân, qua đó thực hiện vai trò của Nhà nước định hướng, dẫn dắt đối với loại hình thị trường này.
3. Quỹ đầu tư phát triển địa phương tham gia dự thầu để được lựa chọn là nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội
3.1. Hiện nay, nhiều địa phương chưa giao trực tiếp cho Quỹ đầu tư phát triển địa phương không thông qua đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư do gặp phải vướng mắc tại các quy định pháp luật sau:
Một là, căn cứ ĐIều 84 Luật nhà ở quy định về Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như sau”
” 4. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư không bằng nguồn vốn quy định tại tại khoản 1, khoản 2 Điều này và không thuộc trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện như sau:
a) Trường hợp chỉ có 01 nhà đầu tư quan tâm theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện, tiêu chí theo quy định của Chính phủ;
b) Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu thầu;”
Như vậy, Quỹ phải tham gia dự thầu để được lựa chọn là nhà đầu tư, trong trường hợp chỉ có Quỹ tham gia thì được chấp nhận là nhà đầu tư, trường hợp có từ 2 đơn vị trở lên tham gia dự thầu thì đơn vị trúng thầu sẽ được lựa chọn là nhà đầu tư.
Hai là, căn cứ theo điểm g khoản 2 Điều 4 Nghị định 115/2024/NĐ-CP quy định dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai cụ thể như sau:
“Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai
Dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai.
Dự án đầu tư có sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai gồm:
g) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về nhà ở khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện. Quy định tại điểm này không bao gồm dự án nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1,2,3 và điểm c khoản 4 Điều 84 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 68 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15;”
Như vậy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc dự án đầu tư có sử dụng đất phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai.
3.2. Để được tham gia dự thầu để lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, Quỹ phải hợp tác đầu tư với nhà đầu tư/doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực trong lĩnh vực đầu tư nhà ở xã hội (NOXH) theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh (hợp đồng BCC) trên cơ sở đó hình thành Liên danh (không hình thành pháp nhân mới) để tham gia đấu thầu thực hiện dự án NOXH do theo Điều 5 Nghị định số 115/2024/NĐ-CP ngày 16/9/2024 thì “nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án, nhà đầu tư tham dự thầu được đánh giá là độc lập về pháp lý và độc lập về tài chính với cơ quan có thẩm quyền, bên mời thầu, bên mời quan tâm khi không có tỷ lệ sở hữu vốn trên 50% cổ phần, tổng số cổ phần có quyền biểu quyết, phần vốn góp của nhau”.
Do vốn chủ sở hữu của Quỹ đầu tư phát triển địa phương là 100% vốn nhà nước mà cơ quan chức năng tổ chức mời thầu để lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội là các cơ quan nhà nước nên khi Quỹ thực hiện liên danh, hợp tác với tỷ lệ vốn góp không quá 50% vốn của dự án thì sẽ đảm bảo điều kiện được dự thầu.
Hiện nay, việc tìm kiếm được đối tác có năng lực và kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư nhà ở xã hội để xúc tiến hợp tác đầu tư cùng với Quỹ đầu tư phát triển địa phương cũng là một việc khó khăn do các doanh nghiệp có năng lực và kinh nghiệm thường chọn phương án vay vốn ngân hàng hoặc bán căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn đầu tư.
Để một chủ trương lớn và đầy tính nhân văn của Đảng về phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới đi vào thực tế cuộc sống một cách sớm nhất, nhanh nhất, đáp ứng nhu cầu chính đáng của nhân dân là có nhà ở, giải quyết nhu cầu bức xúc của nhân dân, nhất là ở các thành phố lớn về nhà ở trong tình hình giá nhà đất ngày càng tăng cao, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân, an cư lạc nghiệp thì đòi hỏi các cấp, các ngành phải đồng bộ vào cuộc, dám nghĩ – dám nói – dám làm – dám chịu trách nhiệm, đưa ra các chính sách, biện pháp đột phá, thí điểm những cơ chế mới, thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có giao Quỹ đầu phát triển địa phương là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để huy động tổng lực các nguồn vốn cùng tham gia vào công cuộc đầu tư nhà ở xã hội này; đồng thời các địa phương cũng đưa ra các cơ chế, chính sách để giao Quỹ đầu tư phát triển thực hiện làm chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội. Về phía các Quỹ đầu tư phát triển địa phương cũng chủ động, tích cực tham mưu, đề xuất địa phương tham gia đầu tư nhà ở xã hội, góp phần của mình vào thực hiện thắng lợi một chủ trương lớn của Đảng./.
Đoàn Ngọc Vui – PGĐ, CT Công đoàn Quỹ
